สกู๊ปพิเศษ : อยากมีบ้านของตัวเองต้องคิดอย่างไร-อสังหาริมทรัพย์ไทยติดโรคฟองสบู่หรือยัง?

          “ที่อยู่อาศัย” เป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่คนเราจำเป็นต้องใช้ในการดำรงชีวิต หลายคนมีบ้านเป็นของตัวเอง อีกหลายคนกำลังคิดอยากมีบ้านหรือคอนโดแห่งใหม่

          แต่จะเกิดอะไรขึ้น หากการซื้อที่อยู่อาศัยในยุคนี้ไม่ได้ง่ายอย่างที่คิด

          ตัวเลขจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ระบุว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล (กรุงเทพฯ, นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ, สมุทรสาคร, นครปฐม) ในไตรมาสแรกของปี 2560 ลดลงจากไตรมาสแรกของปีก่อนหน้าทุกจังหวัด ตั้งแต่ร้อยละ 22.9 จนถึงร้อยละ 59.2 ขณะที่ข้อมูลจากนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรชี้ว่า ธนาคารมีแนวโน้มปล่อยกู้เพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยยากและเข้มงวดขึ้น โดยการปฏิเสธให้กู้เพิ่มจากร้อยละ 30 เป็นร้อยละ 40 เพราะภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่สดใส ทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระลดลง

          ตัวเลขเหล่านี้ ทำให้เกิดคำถามว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในภาวะ “ฟองสบู่” แล้วหรือไม่ และคนธรรมดาจะต้องคิดอะไรบ้าง หากอยากจะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองในห้วงเวลานี้

          ทีมข่าวได้พูดคุยกับผู้ที่เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์ 2 ท่าน คือนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และ ดร.นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการจากสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (TDRI) ที่ศึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหาคำตอบของคำถามเหล่านี้ เราเริ่มจากข้อสงสัยว่า อสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในภาวะฟองสบู่หรือไม่ ซึ่งดร.นณริฏชี้ว่าเป็นภาวะ “เศรษฐกิจฝืดเคือง” มากกว่า

(ดร.นณริฏ พิศลยบุตร)

“ตามปกติเวลาเราพูดอะไรที่เป็นฟองสบู่ มันเหมือนเราเป่าลูกโป่ง สักพักมันก็จะแตก เวลาเราจะซื้อสินค้าชนิดหนึ่งแล้วเรามองว่า การซื้อสินค้าไม่ใช่เพื่อประโยชน์ของตัวมันเอง แต่เราคาดการณ์ว่าเราจะขายได้ในอนาคต มันก็เลยเกิดการไล่ราคากันขึ้นไป จนท้ายที่สุด มันก็เหมือนสไตล์แชร์แม่ชม้อยที่ถือเผือกร้อนเอาไว้ท้ายสุดก็ต้องเป็นผู้รับกรรม เมื่อฟองสบู่แตก ซึ่งตรงนี้เคยเกิดขึ้นในอดีต             ผมมองว่าฟองสบู่คราวนี้นิยามต่างกับในอดีต คราวนี้เป็นสภาวะเงินฝืด ประชาชนไม่มีเงินจับจ่ายใช้สอย เศรษฐกิจในภาพรวมดี แต่มันดีในวงจำกัด ดีแบบกระจุก หรือรวยกระจุก จนกระจาย เลยเกิดปัญหาขึ้น คนเริ่มมองว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์อาจจะยากขึ้น คนที่ซื้อไปแล้วก็อาจจะไม่สามารถผ่อนชำระได้ สุดท้ายหนี้ก็พองโต แบงก์ชาติเองก็ต้องพยายามทำเรื่องคลินิกหนี้ ธนาคารต่างๆ ก็ต้องแก้ปัญหาด้วยการปล่อยกู้น้อยลง เลยเกิดภาวะที่ผมไม่แน่ใจว่าเรียกฟองสบู่ได้หรือเปล่า แต่มันคือเศรษฐกิจฝืดเคือง” ดร.นณริฏระบุ

          ด้านนายพรนริศเห็นสอดคล้องกันว่านี่ไม่ใช่ภาวะฟองสบู่ แต่เป็นภาวะที่ตลาดชะลอตัว เพราะโครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ พากันเปิดตัวน้อยลงมาก แต่โครงการที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าก็ยังพอขายได้อยู่

“มันเป็นไปไม่ได้เลยในภาวะนี้ เนื่องจากสถาบันการเงินก็ค่อนข้างเลือกในการปล่อยสินเชื่อ ตอนนี้โครงการเปิดตัวใหม่น้อยลงไปมากเลยปีนี้ 6 เดือนผ่านมาเปิดตัวมาน้อยลงไป 30-40% โดยเฉพาะคอนโด”             “ปีที่แล้วชะลอตัวมาขั้นนึงแล้ว ต้นปีนี้ก็ดรอปลงไปกว่าปีที่แล้วอีก หวังว่าช่วงครึ่งหลังของปีนี้ถ้ามีอะไรมาฉุดให้ฟื้นขึ้นมาหน่อยก็คงดรอปรวมๆ ไม่มากนัก แต่ถ้ายังไม่มีอะไร ไปซึมๆ แบบนี้ ปีนี้น่าจะดรอปกว่าปีที่แล้วพอสมควร” นายพรนริศกล่าว            นอกจากนี้นายพรนริศยังชี้ว่าผู้ประกอบการมีการปรับตัวกับภาวะอสังหาริมทรัพย์ขายยาก ด้วยการทำให้โครงการมีภาพลักษณ์หรูหรา และปรับราคาสูงขึ้น เพื่อป้องกันปัญหาการขายที่อยู่อาศัยไปแล้วสินเชื่อไม่ผ่าน ซึ่งจะทำให้รายได้ของบริษัทที่อยู่อาศัยเหล่านี้มีปัญหา ส่วนคำแนะนำถึงผู้ประกอบการและผู้ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เขาชี้ว่าแนวรถไฟฟ้าก็ยังเป็นการลงทุนที่ดี แต่ต้องดูรายละเอียดโครงการให้รอบคอบ

(พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์)

          เมื่อถามว่าสภาวะนี้จะอยู่ไปอีกนานแค่ไหน นายพรนริศระบุว่าปัจจัยสำคัญคือภาวะเศรษฐกิจซึ่งรอการฟื้นตัว และการลงทุนจากต่างชาติที่ยังมีหลายชาติให้ความสนใจไทย เพราะเห็นถึงการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่มีแนวโน้มที่ดี ขณะที่ ดร.นณริฏชี้ว่าในอนาคตปัญหานี้อาจจะดีขึ้นได้

          “ผมเชื่อว่าภายใน 5-7 ปีมันมีโอกาสที่จะกลับตัวได้เร็ว เพราะภาครัฐมีความพยายามในการแก้ปัญหา ในขณะเดียวกันก็อาจจะมีการลงทุนพิเศษ เช่น EEC (โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก) ซึ่งถ้าไม่สร้างรายได้ให้คนยากจน ก็ยังสร้างสายป่านให้กับพวกอสังหาฯได้ ให้เค้าเอากำไรส่วนอื่นมาโปะไปก่อนได้ ฉะนั้นวงการอสังหาฯ ก็คงฝืดเคือง แต่ไม่ถึงขั้นวิกฤติ ก็คงจะรู้สึกหงุดหงิด ขายของได้ยาก กำไร-โบนัสที่เคยได้ก็ไม่ได้ หรืออาจจะขาดทุนบ้าง แต่คนที่สายป่านดีๆก็คงพอไปได้อยู่” ดร.นณริฏสรุป

          เมื่อถามแนวโน้มการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ นายพรนริศชี้ว่าในเมืองส่วนใหญ่จะเป็นคอนโด ส่วนบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮ้าส์จะไปอยู่แถวชานเมือง หากอยู่ในเมืองก็จะเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮมที่ราคาแพง ส่วนในต่างจังหวัดนั้น ผู้ประกอบการทั้งในระดับท้องถิ่นและรายใหญ่ยังสามารถขายได้เรื่อยๆ แม้จะมียอดขายลดลงบ้าง ด้านกรุงเทพฯ ยังคงครองแชมป์คอนโดที่แพงที่สุด

          “กรุงเทพมีจำนวนยูนิตน้อยกว่าชลบุรีนะ เพราะชลบุรีมีแหล่งงานเยอะ นิคมเยอะ มีคนต้องการที่อยู่อาศัยมาก ยิ่งมีข่าวเรื่อง EEC เข้ามา ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา ก็คึกคักกันใหญ่ หรืออย่างแนวรถไฟฟ้าความเร็วสูงหรือรางคู่ ก็ทำให้หลายเมืองที่อยู่ในเส้นทางผ่านเนี่ย คึกคักขึ้นมาด้วย” นายพรนริศกล่าว

          ทีมข่าวขอคำแนะนำว่า ถ้าคนที่อยากจะซื้อบ้านหรือคอนโดในช่วงเวลานี้จะต้องพิจารณาอย่างไร หรือมีปัจจัยอะไรมาประกอบการตัดสินใจ ทั้งสองท่านเห็นตรงกันว่าต้องมีวินัยทางการเงิน ขณะที่ ดร.นณริฏชี้ว่าการรอแคมเปญลดราคาก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ

          “ต้องผ่อนไหว ต้องมีวินัย ไม่ใช่วันนึงคุณผ่อนบ้าน แล้วจะซื้อรถใหม่ ซื้อมือถือใหม่ แล้วไม่ผ่อนบ้าน มันทำไม่ได้ หรือการใช้เงินด่วนที่ดอกเบี้ยสูง อันนี้หนักเลย เพราะดอกสูงเวลาผิดนัด มันจะพาลไปให้ตัวบ้านที่เราผ่อนอยู่เนี่ย ผ่อนไม่ได้ด้วย” นายพรนริศกล่าว

          “คุณต้องมั่นใจว่ามันจำเป็นต้องซื้อจริงๆ ส่วนนึงก็เพราะเวลาคุณสร้างหนี้ก้อนนี้ขึ้นมา มันผูกพัน 10 ปี 15 ปี 20 ปี เรื่องจังหวะเวลาจึงสำคัญมาก การที่เราเห็นสภาวะเงินฝืดของขายไม่ได้ ท้ายสุดมันก็ต้องมีแคมเปญ โปรโมชั่นต่างๆ ซึ่งผมยังแนะนำให้รอดูแคมเปญดีๆ อย่างในช่วงที่ผ่านมาหลายค่ายก็พยายามขายในราคาที่ลดเป็นพิเศษไปแล้ว ส่วนคนที่ต้องการซื้อจริงๆ ในตอนนี้ ต้องพิจารณาเรื่องสินเชื่อให้รอบคอบ เพราะธนาคารปล่อยกู้ยากขึ้น เข้มงวดมากขึ้น” ดร.นณริฏให้คำแนะนำ

          นอกจากนี้ นายพรนริศยังชี้ว่าการประกอบอาชีพและรูปแบบการอยู่อาศัยยังเป็นสิ่งที่ต้องพิจารณาเมื่อจะซื้อที่อยู่อาศัยด้วย

          “ต้องดูเทรนด์นะครับว่าคนรุ่นใหม่จะทำงานไม่ค่อยเป็นที่ อยู่สองปีสามปีออกไป สุดท้ายก็มาขายออนไลน์ หรือมาทำธุรกิจตัวเอง ฉะนั้นรูปแบบออฟฟิศที่ใกล้บ้านก็ต้องดูด้วยว่าอนาคตจะอยู่ยังไง บางคนนั่งรถไฟสองสถานีถึงที่ทำงาน ดีใจ แต่พอไปทำอย่างอื่น เช่นไปขายเครื่องสำอาง ปรากฎว่าคอนโดตัวเอง 30 ตารางเมตร สต็อกของไม่ได้ จัดของไม่ได้ ก็ไม่โอเคแล้ว แต่ถ้าวางแผนไว้ ไปซื้อเป็นทาวน์เฮ้าส์ เป็นบ้านที่ชานเมืองออกไปหน่อยมั้ย ในอนาคตอาจจะขยายได้”

          “เรื่องครอบครัวขยายด้วย ตอนแรกอยู่คนเดียว อยู่คอนโดสบาย แต่พอแต่งงาน มีลูกจะเลี้ยงในห้องสี่เหลี่ยมไหวมั้ย ซื้อรถมั้ย มีพื้นที่ให้ลูกวิ่งเล่นมั้ย ก็อาจจะคิดถึงทาวน์เฮ้าส์ชานเมืองแล้ว” นายพรนริศระบุ

        เมื่อถามว่ารัฐบาลควรมีมาตรการช่วยเหลือปัญหาความฝืดเคืองนี้หรือไม่ นักวิชาการอย่าง ดร.นณริฏชี้ว่าภาครัฐไม่ควรเข้ามาแทรกแซงตลาด แต่ควรดูแลเศรษฐกิจฐานรากให้คนทุกกลุ่มมีเงินใช้สอย สุดท้ายคนก็จะมีเงินไปผ่อนบ้านเอง ส่วนนายพรนริศในฐานะนายกสมาคมอสังหาฯ ชี้ว่า หากมีมาตรการต้องคิดให้กว้าง เพราะเมื่อมีข่าวว่าจะมีมาตรการช่วยเหลือ เมื่อนั้นคนก็จะรอ ยังไม่ซื้อ ทำให้กระทบถึงผู้ประกอบการ ที่ตนอยากได้คือมาตรการที่ช่วยทำให้ธนาคารพาณิชย์มั่นใจ อนุมัติสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น คล่องขึ้น

          “ในที่ดินของรัฐที่ไม่สามารถขายได้ ถ้าจัดเป็นการเช่าขึ้นมา ก็จะทำให้คนที่มีรายได้ระดับกลางถึงล่างมีที่อยู่อาศัยได้ แต่ต้องเป็นการเช่าระยะยาว 20-30 ปี ยกตัวอย่างสิงคโปร์ หากยังไม่มีความพร้อมเป็นเจ้าของก็เช่าไประยะหนึ่ง พอเก็บเงินได้ระดับหนึ่งตามที่กำหนด เขาก็จะเสนอให้ไปอยู่ที่อยู่ที่ดีขึ้น ของเดิมก็จะปล่อยให้คนอื่นเช่าต่อ อันนี้น่าจะทำได้ทุกภูมิภาค เพราะที่ดินของรัฐยังมีเยอะ” นายพรนริศเสนอ

          ปิดท้ายด้วยข้อสำคัญ คือประวัติการผิดนัดชำระหนี้ที่คนจะกู้ซื้อบ้านต้องระวังอย่างยิ่ง

“ส่วนใหญ่ที่กู้ไม่ผ่านเป็นหนี้ส่วนบุคคลทั้งนั้นเลย บัตรเครดิต ผ่อนรถ ส่วนใหญ่จะเป็นปัญหาที่ทำให้กู้ไม่ได้หรือติดบูโรมาจากครั้งก่อนที่ไม่ผ่อนบัตร ส่วนใหญ่จะติดตรงนี้ ส่วนเรื่องรายได้นี่เรากู้ร่วมได้นะครับ รายได้ไม่พอบอกคุณพ่อคุณแม่ หรือกู้ร่วมกับแฟนได้ แต่ถ้าติดบูโรนี่บ๊ายบายเลยครับ ไม่ผ่านเลย” นายพรนริศทิ้งท้าย