อัปเดตค่าธรรมเนียม พร้อมแจกสูตรคำนวณ “การโอนบ้าน” 2567 | เงินทองของจริง

สำหรับคนที่กำลังจะซื้อ-ขายบ้าน หรือส่งต่อบ้านให้กับลูก ต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน ซึ่งในแต่ละปีก็จะเห้นได้ว่ามีข้อกำหนดที่ต่างกันออกไป

 

ในขั้นตอนของการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย จะมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการต่างๆ และหนึ่งในค่าธรรมเนียมที่ต้องรู้นั่นคือ ค่าธรรมเนียมในการโอนบ้าน ที่จะมีวิธีคิดแตกต่างกันออกไปตามราคาซื้อ-ขายบ้าน และขึ้นอยู่กับมาตรการที่รัฐกำหนดในแต่ละปีด้วย

 

โดยในปี 2567 มีกำหนดค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่ 1% ของราคาประเมิน (จากปกติ 2%) โดยอัตรานี้เป็นมาตรการปรับลดเพื่อกระตุ้นให้มีการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ และสนับสนุนให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ช่น ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท แต่มีราคาประเมิน 2 ล้านบาท มีค่าธรรมเนียมการโอน 1% จะต้องเตรียมค่าธรรมเนียมในการโอนจำนวน 20,000 บาท โดยปกติแล้วจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน จำนวน 40,000 บาท

 

จากการคำนวณ จะเห็นได้ว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนนี้ ทำให้เราเสียค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงได้ครึ่งหนึ่ง ช่วยให้ประหยัดค่าใช้จ่ายได้มากขึ้น

 

แต่สำหรับผู้ที่จะได้ลดค่าธรรมเนียมในปี 2567 ต้องมีคุณสมบัติดังนี้

- เป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย

- ซื้อขายที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นมือหนึ่งหรือมือสอง ได้ทั้งบ้านเดี่ยว ห้องชุด บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์

- ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 3 ล้านบาท

- การได้ลดอัตราค่าธรรมเนียมดังกล่าว จะต้องทำการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน

 

ค่าธรรมเนียมโอนประเภทจดทะเบียนให้ ในกรณีที่เป็นเครือญาติ

 

สำหรับการโอนบ้านหรืออสังหาต่าง ๆ ถ้าหากเป็นการโอนให้กันในเครือญาติ จะมีค่าธรรมเนียมที่แตกต่างจากปกติ และมีการคิดที่ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ด้วย

 

ซึ่งการโอนให้บุคคลในครอบครัว จะมีการคิดค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน ได้แก่

 

1. โอนให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย บิดา-มารดาจดทะเบียนสมรสอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

 

2. โอนให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย บิดา-มารดาไม่ได้จดทะเบียนสมรสกันอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

แยกเป็น 2 กรณีดังนี้

2.1  มารดาโอนให้บุตร

2.2 บิดาโอนให้บุตร ต้องจดทะเบียนรับรองบุตรพร้อมแสดงเอกสารประกอบการโอน

 

3. โอนให้คู่สมรสตามกฎหมาย โดยเป็นการโอนระหว่างสามี-ภรรยา ที่จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย

 

ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์

ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ หรือ ค่าจดจำนอง จะเรียกเก็บเมื่อ ผู้ซื้อมีการซื้อบ้านหรืออสังหาอื่นๆ ด้วยการขอสินเชื่อจากธนาคาร (สำหรับผู้ที่ซื้อด้วยเงินสดจะไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมนี้) โดยปกติจะคิดอัตรา 1% ของมูลค่าจำนอง แต่ในปี 2567 มีการปรับลดเป็น 0.01% ตามเงื่อนไข

 

โดยอัตราที่ปรับลดนี้ จะมีเงื่อนไข คือ

- เป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย

- ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นมือหนึ่งหรือมือสอง ได้ทั้งบ้านเดี่ยว ห้องชุด บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์

- วงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท

- ต้องทำการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน เช่น ได้รับอนุมัติสินเชื่อบ้านวงเงิน 2 ล้านบาท เสียค่าจดจำนอง 200 บาท (คิดอัตราปรับลด 0.01% ของวงเงินอนุมัติสินเชื่อ) ซึ่งโดยปกติแล้วจะต้องเสียค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินอนุมัติสินเชื่อ จำนวน 20,000 บาท

 

ค่าอากรแสตมป์

ร้อยละ 0.5% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมิน (คิดจากราคาที่สูงกว่า) ในกรณีที่ผู้ขายต้องชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องชำระค่าอากรแสตมป์อีก

 

ตัวอย่างการคำนวณ ค่าอากรแสตมป์ 

บ้านมีราคาประเมิน 2.5 ล้านบาท แต่ราคาขาย 3.5 ล้านบาท จะยึดจากราคาขาย เพราะราคาสูงกว่า ค่าอากรแสตมป์ ที่ต้องจ่ายจะมียอด 3,500,000 x 0.5% = 17,500 บาท

 

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

เรียกเก็บตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน ขึ้นอยู่กับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นและจำนวนปีที่ถือครองง