ทำความเข้าใจสัญญาจะซื้อจะขาย ต่างจากสัญญาซื้อขายอย่างไร ? | เงินทองของจริง

339 ครั้ง

18 ก.พ. 2568

แชร์ข่าวไปที่

เมื่อพูดถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดิน หลายคนอาจเคยได้ยินคำว่า "สัญญาจะซื้อจะขาย" แต่ยังไม่เข้าใจความสำคัญและบทบาทของเอกสารนี้อย่างถ่องแท้ บทความนี้จะพาคุณไปทำความรู้จักกับเอกสารสำคัญชิ้นนี้ ที่เปรียบเสมือนสะพานเชื่อมระหว่างความตั้งใจซื้อและการได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างสมบูรณ์

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร ?

"สัญญาจะซื้อจะขาย" หรืออีกชื่อหนึ่งคือ "คำมั่นในการซื้อขาย" เป็นรูปแบบของสัญญาการซื้อขายที่เกิดขึ้นระหว่างคู่สัญญาในวันทำสัญญา โดยมีการตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์หรือซื้อขายอย่างถูกกฎหมายให้จบสิ้นในอนาคต เพื่อรอให้ถึงเวลาที่เหมาะสม เช่น เมื่อเงินกู้ได้รับการอนุมัติ หรือเมื่อคอนโด บ้าน หรืออาคารที่ตกลงจะซื้อนั้นสร้างเสร็จเรียบร้อย

พูดให้เข้าใจง่าย ๆ คือ การทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่แสดงว่าผู้ซื้อยังไม่มีกรรมสิทธิ์ครอบครอง แต่ได้ทำข้อตกลงไว้ก่อนว่าจะมีการซื้อขายเกิดขึ้นในอนาคตอย่างแน่นอน

สัญญาจะซื้อจะขายมีผลทางกฎหมายหรือไม่?

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายจะระบุเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญา ซึ่งในการซื้อสินค้าทั่วไปนั้น อาจไม่จำเป็นที่จะต้องทำสัญญาซื้อขายกันโดยตรง แต่ในกรณีที่มีการซื้อขายสินค้ามูลค่าสูงอย่างที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ถือว่าเป็นสัญญาซื้อขายที่มีการกำหนดว่า การซื้อขายจะเสร็จสมบูรณ์และมีผลทางกฎหมายจะต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน

แม้ว่าสัญญารูปแบบนี้สามารถใช้เพียงการตกลงกันแบบไม่เป็นลายลักษณ์อักษรได้ แต่การมีหนังสือสัญญาจะเป็นหลักฐานสำคัญในกรณีที่มีฝ่ายใดผิดสัญญา

สัญญาจะซื้อจะขายใช้ในสถานการณ์ใดบ้าง ?

สัญญาประเภทนี้มักใช้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เช่นบ้านหรือคอนโด เนื่องจากมีราคาสูง ผู้ซื้ออาจจำเป็นต้องใช้เวลาในการดำเนินธุรกรรมการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ดังนั้น การทำสัญญาจะซื้อจะขายจึงเปรียบเสมือนการจองว่าเราจะซื้อบ้านหลังนั้นแน่นอนหลังจากดำเนินการกู้สำเร็จ

ประเภทของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

โดยหลัก ๆ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายมีอยู่ 2 ประเภท ขึ้นอยู่กับว่าสิ่งที่จะซื้อจะขายกันนั้นเป็นบ้านและที่ดิน หรือคอนโด

1. สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

ทั้งที่ดินเปล่าและบ้านติดที่ดินล้วนใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินทั้งสิ้น สัญญานี้ต้องระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) หากมีสิ่งปลูกสร้างก็ต้องลงรายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง มักจะมีระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไม่นานมากประมาณ 1-3 เดือน เพราะเป็นเวลาโดยปกติที่อนุมัติการซื้อเรียบร้อยแล้ว

2. สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

การซื้อขายคอนโดหรือห้องชุด จะต้องใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด และต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) พร้อมด้วยรายละเอียดโครงการ และห้องที่จะซื้อขาย หากเป็นคอนโดที่เปิดขายล่วงหน้าหรือยังสร้างไม่เสร็จ ก็จะมีระยะเวลาการโอนที่นานขึ้นถึง 12-24 เดือน แต่หากเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว หรือคอนโดมือสอง มักจะให้ระยะเวลาประมาณ 1-3 เดือน เช่นเดียวกับสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

รายละเอียดที่ต้องระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย

การเขียนสัญญาต้องเกิดขึ้นด้วยความรอบคอบและรัดกุม แม้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นเพียงสัญญาที่บ่งบอกถึงเจตนาของการซื้อ-ขายในอนาคต แต่ก็มีผลทางกฎหมาย จึงจำเป็นต้องตรวจสอบให้ชัดเจน โดยมีรายละเอียดที่ต้องระบุดังนี้:

1. ชื่อของคู่สัญญา

ชื่อ-นามสกุลของคู่สัญญาจะต้องมีอยู่ในสัญญา โดยฝั่งผู้จะขายต้องเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์และมีชื่ออยู่ในโฉนด ในกรณีที่โฉนดมีชื่อหลายคน จำเป็นจะต้องเขียนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้ครบทุกคนลงในสัญญา รวมถึงต้องมีส่วนลงชื่อของคู่สัญญา และพยานรับทราบในส่วนท้ายของสัญญา เพื่อยืนยันว่าได้รับรู้ข้อความในสัญญาครบถ้วน

2. ทรัพย์สินที่จะขาย

ในสัญญาจำเป็นต้องระบุให้ชัดเจนและครบถ้วนว่าตกลงจะซื้อขายอะไรบ้าง บ้าน คอนโด หรือที่ดิน พร้อมกับรายละเอียด เช่น พื้นที่มีขนาดกี่ตารางวา ลักษณะของอาคาร รวมไปถึงส่วนอื่นๆ ที่ต้องการซื้อขายก็ต้องระบุลงไปในสัญญาด้วย ไม่ว่าจะเป็นเฟอร์นิเจอร์ แอร์ มิเตอร์น้ำ-ไฟ โดยทำเป็นรายชื่อสิ่งของแนบท้ายสัญญา

3. ราคาและวิธีชำระ

สามารถระบุเป็นตัวเลขราคาซื้อขายเหมารวม หรือจะเป็นราคาซื้อขายต่อยูนิตก็ได้ หากเป็นที่ดินจะใช้หน่วยเป็นตารางวา ส่วนห้องชุดจะใช้หน่วยเป็นตารางเมตร สำคัญสุดคือจำเป็นต้องระบุวิธีการชำระเงินที่ทั้งสองฝ่ายตกลงร่วมกันอีกด้วย เช่น เงินก้อน เงินผ่อน หรืออื่นๆ

4. รายละเอียดของการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

จำเป็นต้องมีการกำหนดอย่างชัดเจนว่าผู้จะซื้อและผู้จะขายจะต้องรับผิดชอบในส่วนใดบ้าง โดยส่วนนี้ต้องครอบคลุมทุกค่าใช้จ่าย เมื่อถึงวันที่ทำสัญญาซื้อขายกันจะได้ไม่ต้องตกลงอะไรเพิ่มเติม เพื่อให้เข้าใจโดยตรงกันและลดความเสี่ยง ลดความวุ่นวายที่จะเกิดตามมาทีหลังได้

ความแตกต่างระหว่าง "สัญญาจะซื้อจะขาย" และ "สัญญาซื้อขาย"

โดยปกติของการซื้อบ้านและคอนโด ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องใช้หนังสือสัญญาทั้ง 2 ฉบับ คือ "สัญญาจะซื้อจะขาย" และ "หนังสือสัญญาซื้อขาย" ร่วมกัน ยกเว้นว่าเกิดตกลงซื้อขายแล้วไปสำนักงานที่ดินพร้อมกัน เพื่อจ่ายเงินสดและโอนกรรมสิทธิ์ให้กันในทันที ซึ่งเหตุการณ์นี้เกิดขึ้นไม่บ่อยนัก

สัญญาจะซื้อจะขายเกิดตอนเริ่ม

ผู้ซื้อสนใจซื้อบ้านหรือคอนโดของผู้ขาย ไม่ว่าบ้านหรือคอนโดนั้นจะสร้างเสร็จแล้วหรือไม่ ก็ต้องมีการจับจองและวางเงินมัดจำกันก่อน แต่ในการซื้อขายจริงๆ อาจต้องรอเวลาก่อสร้าง หรือรอเวลาขอสินเชื่ออื่นๆ ก่อนจึงจะพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ได้ กระบวนการนี้จึงเกิดเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อแจ้งอย่างชัดเจนและให้ทั้งสองฝ่ายรับรู้ว่าจะมีการซื้อขายกันอย่างแน่นอนในอนาคต

สัญญาซื้อขายเกิดตอนจบ

สัญญาซื้อขายทำหน้าที่เมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ และต่างฝ่ายต่างปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาอย่างครบถ้วนแล้ว หมายถึงผู้ซื้อพร้อมจ่าย และผู้ขายพร้อมโอน ทั้งสองฝ่ายต้องไปทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น กระบวนการนี้จึงเกิดเป็นสัญญาซื้อขาย เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้ตกเป็นของผู้ซื้อในที่สุด

ความเข้าใจเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายเป็นเรื่องสำคัญสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจตั้งแต่ต้นเกี่ยวกับขั้นตอน เอกสาร และกระบวนการทั้งหมดจะช่วยให้คุณเตรียมตัวได้อย่างถูกต้อง เพื่อให้การเป็นเจ้าของบ้านในฝันของคุณเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย

พบกับ "โคชหนุ่ม" และ "กาย สวิตต์" ได้ใน "เงินทองของจริง" ทุกวันจันทร์-ศุกร์ เวลา 9.05-9.15 น. ทางช่อง 7HD กด 35 และช่องทางออนไลน์ TERO Digital