รู้ไว้ก่อนทำสัญญา ขายฝาก vs จำนอง ต่างกันอย่างไร ? | เงินทองของจริง

21,017 ครั้ง

14 พ.ค. 2567

แชร์ข่าวไปที่

คนจำนวนไม่น้อยสับสนระหว่างคำว่า “ขายฝาก” กับ “จำนอง” ด้วยลักษณะธุรกรรมที่มีความคล้ายคลึงกัน วันนี้เราจะมาอธิบายถึงความแตกต่าง ถึงจุดเด่น จุดด้อย ของนิติกรรมแต่ละรูปแบบทั้งการขายฝากและการจำนอง

เข้าใจรูปแบบของการขายฝากและการจำนอง

ขายฝาก คือ การที่เราเอาทรัพย์สินของเราไปวางเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินโดยใช้ทรัพย์สินนี้เป็นหลักประกันการชำระหนี้และดอกเบี้ยภายในกำหนดระยะเวลา โดยการขายฝาก นั้นคล้ายกับการซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ จะตกไปเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีตั้งแต่วันที่ทำสัญญา ถ้าหากเราไม่สามารถไถ่ถอนใช้หนี้ได้ในระยะเวลาที่ทำการตกลงกัน ทรัพย์สินที่เราทำการขายฝากนั้นจะตกไปเป็นของผู้ซื้อฝากโดยทันทีคือยึดทรัพย์นั้นได้เลยไม่ต้องฟ้องศาล

จำนอง คือ การที่เราเอาทรัพย์สินของเราไปวางเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินโดยใช้ทรัพย์สินนี้เป็นหลักประกันการชำระหนี้และดอกเบี้ยให้กับผู้รับจำนองภายในกำหนดระยะเวลาตามสัญญา แต่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นยังเป็นของเราอยู่ ถ้าหากเราเบี้ยวไม่ชำระหนี้ผู้รับจำนองก็ต้องทำการฟ้องร้องกับศาลเพื่อเรียกค่าเสียหาย จะยึดทรัพย์สิน หรือที่ดินของเราไปเลยทันทีไม่ได้

ขั้นตอนการขายฝากและเงื่อนไขต่าง ๆ

1. ผู้รับซื้อฝาก (นายหน้า, นักลงทุน, บุคคลทั่วไป, องค์กรอื่นๆที่ไม่ใช่ธนาคาร) ประเมินราคาพร้อมตีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขายฝาก โดยเฉลี่ยราคาจะประมาณ 40 – 70% ของราคาประเมิน

2. ผู้รับซื้อจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยซึ่งจะต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ตามกฎหมาย

3. เมื่อเจรจาตกลงราคาเป็นที่เรียบร้อย นัดวันทำนิติกรรมสัญญาขายฝาก ณ กรมที่ดิน

4. ณ กรมที่ดิน เมื่อทำสัญญาขายฝาก จดทะเบียนขายฝากและชำระค่าธรรมเนียมเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายฝากได้รับเงินตามที่ตกลง ในส่วนของผู้รับซื้อฝากจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินทันที

5. เงื่อนไขกำหนดเวลาการไถ่ถอน ไม่ต่ำกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี

ขั้นตอนการจำนองและเงื่อนไขต่าง ๆ

1. เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคาร

2.เตรียมเอกสารยื่นขอสินเชื่อ

3. ธนาคารประเมินราคาหลักประกัน

4. ธนาคารแจ้งผลอนุมัติวงเงิน และอัตราดอกเบี้ย

5. ทำเอกสารกู้เงินและสัญญาจดจำนอง ณ กรมที่ดิน

ข้อแตกต่างระหว่างขายฝาก VS จำนอง

1. ลักษณะสัญญา

ขายฝาก : ลูกหนี้ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือเจ้าหนี้

จำนอง : ลูกหนี้ไม่ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือเจ้าหนี้

2. ระยะเวลาของสัญญา และการบังคับคดี

ขายฝาก :กำหนดระยะเวลาการไถ่ถอนขั้นต่ำ 1 ปี แต่ไม่เกิน 10 ปี หากครบกำหนดระยะ เวลาในการคืนหนี้แล้วผู้จำนองสามารถขอขยายเวลาขายฝากกี่ครั้งก็ได้ แต่ละครั้งจะนาน เท่าไหร่ก็ได้แต่รวมแล้วจะต้องไม่เกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าหากไม่มีการต่อสัญญา สินทรัพย์นั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีโดยไม่ต้องฟ้องร้องศาล

จำนอง : ปกติแล้วระยะเวลาในการจำนองจะตามที่สัญญากำหนด เมื่อครบกำหนดสัญญา แล้วสามารถจ่ายดอกเบี้ยเพื่อขอต่อเวลาใช้หนี้ได้ไม่เกิน 5 ปี แต่ผู้รับจำนองก็สามารถฟ้องศาลนำสินทรัพย์นั้นขายทอดตลาดเพื่อนำมาชำระหนี้ได้โดยที่ระหว่างโดนฟ้องผู้จำนอง และผู้รับจำนองจะไม่สามารถนำสินทรัพย์นั้นไปขายได้

3. เจ้าของทรัพย์กับตัวลูกหนี้

จำนอง: เจ้าของทรัพย์ที่นำมาจำนองอาจเป็นคนละคนกับตัวลูกหนี้ได้ โดยเราสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองไปจำนองเพื่อประกันหนี้ให้บุคคลอื่นได้

ขายฝาก: ในการขายฝาก ผู้ขายฝากซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินเป็นผู้มีสิทธิ์ไถ่ทรัพย์คืนซึ่งเท่ากับว่ามีอีกฐานะหนึ่งเป็นตัวลูกหนี้นั่นเอง เจ้าของทรัพย์กับตัวลูกหนี้ในการขายฝากจึงเป็นบุคคลเดียวกันเสมอต่างจากการจำนองที่อาจเป็นคนละคนกันก็ได้

4. กรรมสิทธิ์

ขายฝาก: กรรมสิทธิ์นั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีตั้งแต่วินาทีแรกที่ทำสัญญา แต่เรายังสามารถอยู่อาศัยได้

จำนอง: กรรมสิทธิ์จะยังเป็นของเจ้าของสินทรัพย์หรือที่ดินนั้น ๆ อยู่

5. ดอกเบี้ย

ขายฝาก: สัญญาขายฝากไม่มีดอกเบี้ยเนื่องจากไม่ใช่การกู้ยืม แต่มีสิ่งที่กฎหมายเรียกว่า สินไถ่ ก็คือจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพื่อไถ่ทรัพย์สินคืน ซึ่งกฎหมายกำหนดว่าสินไถ่ต้องสูงกว่า ราคาขายฝากไม่เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี เท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่กฎหมายกำหนดนั่นเอง

จำนอง: การจำนองไม่ได้มีดอกเบี้ยด้วยตนเอง สัญญามีกฎหมายกำหนดดอกเบี้ยไว้เท่าไหร่ ก็เป็นไปตามนั้น เช่น การกู้ยืมปกติ ดอกเบี้ยไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี แต่ถ้าเป็นสถาบันการเงินก็เป็นไปตามประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นต้น

6. การไถ่ถอน หรือชำระเงินคืน

ขายฝาก: ไม่มีการผ่อนชำระคืนเงินเป็นงวด ๆ แบบเงินกู้ แต่กำหนดชำระคืนงวดเดียวเมื่อครบกำหนดเวลาไถ่ แต่หากเป็นกรณีเงินกู้นอกระบบเราก็มักจะเห็นกันอยู่ประจำว่าเจ้าหนี้มักจะให้ลูกหนี้ชำระหนี้คืนเป็นงวด ๆ ไม่ต่างจากการกู้โดยจำนองทรัพย์สินเป็นประกัน ซึ่งไม่ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนดไว้ และอาจถูกศาลพิพากษาเพิกถอนการขายฝากนั้น ๆ ได้

จำนอง: เป็นไปตามสัญญา ถ้าเป็นกรณีกู้โดยส่วนมากก็เป็นการผ่อนชำระเป็น

งวด ๆ ตามที่สัญญากำหนดไว้

7. ค่าจดทะเบียนและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ

ขายฝาก : เสียค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน และต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนด

จำนอง : เสียค่าธรรมเนียมอัตรา 1% จากวงเงินที่นำมาจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท

8. วงเงินในการอนุมัติ

ขายฝาก : ได้วงเงินประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน

จำนอง : ส่วนใหญ่จะได้วงเงินน้อยกว่า 30% ของราคาประเมิน

ข้อควรรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับการขายฝาก และจำนอง

1. การจำนอง และ การขายฝาก ต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินที่กรมที่ดินเท่านั้น

2. ดอกเบี้ยของการจำนอง และ ขายฝาก ตามกฎหมายคือไม่เกิน 15 % ต่อปี

3. ตามปกติการขายฝากจะได้เงินที่กู้มากกว่าการจำนอง